214-ФЗ: что закон даёт дольщику

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — основной документ в любом споре с застройщиком. Он написан на стороне дольщика: почти все его защитные нормы императивны, то есть договором их ухудшить нельзя.

Статья 6: срок передачи и неустойка

Ядро спора о просрочке. Часть 1 требует передать объект в срок, единый для всех дольщиков одного дома. Часть 2 устанавливает неустойку.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

— часть 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ

Часть 3 той же статьи разрешает застройщику предложить перенос срока — но только через изменение договора, то есть с вашего согласия. Уведомление в личном кабинете или письмо о переносе само по себе срок не двигает. Подробнее про перенос.

Статья 7: качество объекта

Застройщик обязан передать квартиру, соответствующую договору, техническим регламентам и проектной документации. Если качество нарушено, у дольщика есть выбор одного из трёх требований.

• Безвозмездно устранить недостатки в разумный срок.
• Соразмерно уменьшить цену договора.
• Возместить свои расходы на устранение недостатков.

Гарантийный срок на объект и на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет, на результат отделочных работ — не менее года. До 1 сентября 2024 года на объект было пять лет: срок сократил тот же закон № 266-ФЗ, что изменил и штраф. Условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожно. Разбор по недостаткам.

Статья 9: расторжение договора

Перечень оснований закрытый. Дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если, в частности:

• застройщик просрочил передачу объекта более чем на два месяца;
• существенно нарушены требования к качеству и недостатки не устранены;

При отказе застройщик возвращает деньги и платит проценты за пользование ими: 1/300 ставки за каждый день, для гражданина — в двойном размере. Отдельная тонкость для договоров со счетами эскроу — на странице про расторжение.

Статья 10: ответственность и штраф

Именно эта статья переписана законом № 266-ФЗ с 1 сентября 2024 года, и именно здесь ошибаются чаще всего.

При удовлетворении судом требований гражданина — участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере пяти процентов от присуждённой суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

— часть 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ

До этого применялся штраф 50% по закону о защите прав потребителей. Теперь по вопросам неустойки, штрафа, морального вреда и убытков закон о защите прав потребителей к застройщикам не применяется — работает специальная норма 214-ФЗ. Разбор изменения.

Там же, в части 2 статьи 10, закреплена компенсация морального вреда: она взыскивается при наличии вины застройщика, размер определяет суд и он не зависит от размера имущественного возмещения.

Статья 15.4 и эскроу

С 2019 года деньги дольщиков идут не застройщику, а на счёт эскроу в банке. Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и передачи хотя бы одной квартиры. Это защищает от потери денег при банкротстве, но не защищает от просрочки: неустойка платится застройщиком из собственных средств, а не с эскроу. Как работает эскроу.

Что из этого следует практически