Недостатки квартиры от застройщика: что можно требовать
Кривые стены, промерзание, протечки, неработающие окна. Закон даёт три варианта требований — и от выбора зависит, получите вы ремонт или деньги.
Обновлено 29 августа 2026
Обязанность застройщика — передать объект, качество которого соответствует договору, проектной документации, техническим регламентам и градостроительным нормам. Если это не так, включается статья 7 закона 214-ФЗ.
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства... по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
— часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Три требования: что выбрать
| Требование | Что получаете | Когда это лучший вариант |
|---|---|---|
| Безвозмездное устранение | ремонт силами застройщика | недостатков много, работы сложные, вы не спешите заезжать |
| Соразмерное уменьшение цены | часть денег назад | недостаток неустраним, но жить можно: например, площадь меньше проектной |
| Возмещение расходов на устранение | деньги на руки | хотите ремонтировать сами и контролировать качество |
Что суд признаёт недостатком
Не любое неудобство. Недостаток — это отступление от обязательных требований или условий договора, ухудшающее качество.
| Признают | Не признают |
|---|---|
| Отклонение стен и полов от плоскости сверх допусков строительных правил | усадочные трещины в пределах норм |
| Промерзание, продувание, мостики холода, конденсат на откосах | разнооттеночность плитки или обоев |
| Протечки с кровли, через швы и оконные примыкания | следы монтажа, устранимые уборкой |
| Неработающая вентиляция, отсутствие тяги | неудобная, но соответствующая проекту планировка |
| Окна, которые не закрываются или не держат геометрию | субъективная оценка «дёшево смотрится» |
| Отделка, не соответствующая комплектации из ДДУ | мелкие царапины, если они не заявлены в акте |
| Стяжка с пустотами, отслоение штукатурки | запах строительных материалов |
Что можно взыскать в деньгах
- Стоимость устранения недостатков — по заключению эксперта.
- Неустойку за просрочку устранения — если по первой претензии застройщик ничего не сделал в установленный срок.
- Штраф 5% от присуждённой суммы по части 3 статьи 10 214-ФЗ.
- Моральный вред — при наличии вины застройщика.
- Расходы на экспертизу — взыскиваются при выигрыше, обычно 25 000 – 60 000 ₽.
- Убытки — например, стоимость съёмного жилья, если из-за недостатков квартира непригодна для проживания.
Порядок действий
- 1ЗафиксируйтеФото и видео с датой. Если недостаток сезонный — промерзание зимой, протечка после дождя — фиксируйте каждый случай отдельно.
- 2ПретензияЗаказным письмом с описью. Опишите каждый недостаток конкретно: помещение, характер, проявление. Образец.
- 3Дождитесь срокаРазумный срок на устранение — обычно до 60 дней. С его истечения начисляется неустойка за просрочку устранения.
- 4ЭкспертизаСтроительно-техническая экспертиза установит характер недостатков, причины и стоимость устранения. Без неё требовать деньги нечем.
- 5ИскСтоимость устранения, неустойка, штраф, моральный вред, расходы на экспертизу.
Оценю ваши недостатки
Пришлите фотографии и акт осмотра — скажу, что суд признает недостатком, что требовать и нужна ли экспертиза.
Я подписал акт без замечаний. Можно ли теперь что-то требовать?
Сколько лет действует гарантия?
Застройщик предлагает устранить сам, а я хочу деньги.
Экспертиза обязательна?
Можно ли требовать неустойку за недостатки одновременно с неустойкой за просрочку передачи?
Николай Мюллер
юрист по спорам с застройщиками · практика с 2012 года
Веду споры с застройщиками: взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры, недостатки отделки, расторжение ДДУ. Работаю по всей России, заседания онлайн.
- 14+ лет практики
- МГЮА имени Кутафина
- Споры с застройщиками
- Суды по всей России